Бизнес первого этажа. Как зарабатывают владельцы нежилых квартир

Лет 20 назад территория, прилегающая к станции метро «Университет», больше походила на настоящий палаточный город. Здесь можно было купить все или почти все: от одежды до кассет и магнитофонов. Спрос у населения, изголодавшегося после дефицита и пустых полок, был на все. В девяностые годы торговля расцветала бурным цветом в любых местах массового скопления граждан.

Бизнес первого этажа. Как зарабатывают владельцы нежилых квартир

Зарождающийся класс предпринимателей, сколотив первоначальный капитал на палаточной торговле, захотел расширять бизнес, иметь собственные магазины. Строить отдельные торговые павильоны было сложно, дорого и непонятно с точки зрения законодательной базы. Сейчас уже и не назвать того гениального предпринимателя, кто первым придумал скупать квартиры на первых этажах и переделывать их под торговые точки.

Менее чем через пять-семь лет после распада СССР многие первые этажи жилых домов на проходных улицах не только Москвы, но и других крупных городов стали нежилыми помещениями. Там открылись магазины, аптеки, отделения сотовой связи и другие торговые точки. Оживленные центральные и магистральные улицы в спальных районах стали полноценными торговыми коридорами.

Как менялся формат

На первых порах самопальные коммерческие помещения не выдерживали никакой критики. По сути это были те же квартиры с низкими потолками и маленькими узенькими окнами, с лабиринтом стен, которые предприниматели сносили, не глядя. Под горячую руку попадали в том числе и несущие стены. Ни о какой организации погрузочно-разгрузочной зоны, отдельной вентиляции, дополнительных энергомощностях и речи не было.

Перелом наступил в 2015 году, когда мэрия Москвы запретила переводить жилые помещения в нежилые. Среди бенефициаров решения были девелоперы, которые, лишившись конкурентов в лице собственников квартир на первых этажах, стали массово предлагать под торговлю коммерческие помещения на первых этажах своих жилых комплексов.

Сегодня помещения свободного назначения отличаются от приспособленных под торговлю квартир в конце девяностых как небо и земля. Полностью изменился конструктив помещения: потолки «подросли» до 3,5 и даже 4 метров, исчез лабиринт стен, остекление стало витринным, появились зоны разгрузки, автостоянки для владельцев и арендаторов помещений.

Эволюционный скачок привел к тому, что крупные российские торговые сети стали биться за лучшие помещения на первых этажах новых домов на улицах с оживленным трафиком. К помещениям свободного назначения даже присматриваются международные ретейлеры, которые наряду с гипермаркетами начинают развивать новый для себя формат «магазина у дома».

Изменились и арендаторы нежилых помещений в жилых домах. Дело больше не ограничивается магазином, аптекой или салоном красоты. До последнего кризиса площади активно заселяли банки, наращивая сеть операционных офисов, или сотовые операторы, нуждающиеся в быстром доступе к потребителям своих услуг. После того, как банки и мобильные компании начали оптимизацию розничных точек, им на смену пришли фитнес-центры, образовательные курсы, частные детские сады, медицинские центры и кафе.

Формат активно осваивает даже бизнес, нуждающийся в лицензировании. Это значит, что качество помещений позволяет выдержать любые проверки контролирующих органов. Появился целый класс предпринимателей–владельцев коммерческих площадей. У них даже есть своя общественная организация, Ассоциация владельцев недвижимости.

Как повысить доходность

Арендный бизнес от сдачи помещений свободного назначения даже в непростых условиях приносит доход в 10% годовых.  При этом полупустыми могут стоять центральные торговые коридоры: улица Тверская и Кутузовский проспект. Зато помещение у станции метро «Выхино» или «Щелковская» сдаются за 15-20 000 рублей за кв. метр в месяц. Это колоссальная цифра, если учесть, что средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы равна 40 000 рублей за 1 кв. м в год.

Это означает, что стоимость квадратного метра таких помещений у станции метро «Щелковская» при продаже составит от 2 млн рублей (если применять доходный подход к оценке — выручка, полученная от помещения минимум за 100-110 месяцев владения). 

Несмотря на неоднозначную ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, помещения свободного назначения приносят гарантированный доход своим владельцам. Но нужно учитывать множество нюансов: чтобы успешно развивать арендный бизнес и стать рантье, необходимо правильно подобрать помещение. Одинаковые по площади помещения могут отличатся по цене в 10-15 раз. Известен случай, когда в одном и том же проекте коммерческие помещения отличались по цене квадратного метра в пять раз.

Сегодня любой человек может начать арендный бизнес, обладая капиталом в 7-10 млн рублей. Эти средства можно взять даже в кредит. Но новичку будет достаточно сложно стать преуспевающим рантье. Арендатор может в любой момент расторгнуть договор аренды и сменить локацию, переехав в более доступные по цене площади, или в помещения в менее конкурентной зоне.

Работа с арендаторами не заканчивается сдачей помещения в аренду. Необходимо следить за конкурентной средой: мониторить цены на аналогичные объекты в той же локации и в целом по городу, измерять спрос, реагировать на изменения требований арендаторов к площадям. Кроме того, успешный рантье должен понимать бизнес своего потенциального резидента. Не стоит сдавать помещения представителям отрасли, которая находится в упадке. Неслучайно банки с приходом кризиса стали очень неохотно кредитовать строителей. А получить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю до сих пор достаточно сложно: необходимо проработать минимум три-четыре года и регулярно подавать ненулевую отчетность.

Одним словом, сдача помещений в аренду — это постоянный ежедневный труд, совмещающий в себе профессиональные навыки брокера, маркетолога и PR-специалиста.

Фото Pixabay

При использовании материала гиперссылка на соответствующую страницу портала HR-tv.ru обязательна

Источник: http://www.forbes.ru/biznes/362511-biznes-pervogo-etazha-kak-zarabatyvayut-vladelcy-nezhilyh-kvartir

Добавлено 05 июня 2018


Комментарии (0)

Чтобы оставить комментарий, Вам необходимо зарегистрироваться или авторизоваться


Партнёры

© 2012—2018 Информационно-аналитический портал HR-tv.ru. Все права защищены. Материалы ресурса являются собственностью компании.

Размещение видеороликов, статей и иных материалов на сторонних ресурсах возможно при однозначном указании источника (активная ссылка обязательна!). На регулярную и массовую републикацию материалов требуется разрешение редакции.

info@hr-tv.ru
Разработка сайта — группа «Энерго»


Яндекс.Метрика
Закрыть
  • Новые бизнес-мероприятия
    Новые видеоматериалы
    Главные материалы недели
  • Мужчина

    Женщина

Уважаемые читатели, предлагаем Вам принять участие в исследовании пользовательской аудитории

Принять участие